「宇田川源流」　本日は珍しく経済の話から不動産がなぜ今値上がりしているかを考えてみよう

「宇田川源流」　本日は珍しく経済の話から不動産がなぜ今値上がりしているかを考えてみよう

　宇田川は経済の話をできないのではないかというようなことを言われることがある。

まあ、あまり得意ではない。ひとつには話をして、その後何らかの状況の変化などがあった場合にその内容に責任を持てないからである。私の経済の話を信じて活動をした人々に対して、そのような状況をもって責任を追えないということに他ならないからである。

まあ、森羅万象すべてを司っているのであれば何でも話ができるのであろうが、私もそのようなものではないので、ちょっと難しい。もちろん自分では嘘をついている気はないし、その後の状況の変化に関して理由の説明もできるが、まあ言い訳にしかならないのである。

そこで、なるべく経済の話はしないようにしている。しかし、できないわけではない。

私自身企業コンサルなどもいくつかしているし、財政などに関しても話ができる。国際情勢がわかっているので、為替などもある位程度は理解していつもりである。上記の事後変化を容認する人だけに、お話をするようにしている。意外と好評であるようだ。

さて、今回のコロナウイルスは、昨年12月の状況で「中国関連の商品の暴落」は読めていた。中国の現在の衛生状態や、中国人の性格を考えれば、感染防止がうまくいくとは思えないし、また、その損失を出入りしている外国企業に求めてくることは容易に予想がつく。

現在、中国に生産を依頼している商品の多くが日本に来ない。製造物にウイルスが入るわけはないのであるが、なぜか製品が届かないということになる。これが中国のリスクである。身勝手に税関を止めてしまい、商品を外に出さない。経済の独自性や貿易の安全性が守られないのであるから、そのような国と連携していれば問題が出ることは予想がつく。

そのうえで、これだけの世界的感染まではさすがに予想がつかなかった。まあ、ある程度東アジア圏で収まると思っていたのであるが、欧米に感染が広がり、なおかつ世界同時株安が出てくるまでは想像がしなかった。

中国が封じ込めを全く行わなかったということになるのであるが、そのことによって「国際的金融商品」「為替や投資」ということに関してはかなり壊滅的な被害が出ているという状況である。

賃貸住宅の家賃相場じわじわ上昇中 新型コロナも影響?

　就職や転勤、進学で転居する人も多い3月。賃貸住宅にとって大きな需要期です。購入する分譲住宅、特にマンションはバブル期を抜いて最高値圏にあります。賃貸も全国的に平均募集家賃が上がっています。不動産情報メディアのアットホームによると特に東京 23 区のマンションは5年で10％以上値上がりしました。

■建設コスト増が家賃に反映

　理由は3つあります。まずは人手不足による新築物件のコスト増。東京五輪開催に伴って施設建設や市街地の再開発が活性化しました。建設作業員の人手が不足したため、建設コストが上昇し、その分が家賃に反映されています。

　2つめは借りる側のこだわりが強くなっているということ。分譲マンション価格が最高値圏にある影響が出ています。「家を購入したい」という、持ち家志向は30代中心に高まっている。ところが、価格が高いので買い控えが起きています。「東京五輪後に、値段が下がるのでは」という見方もあり、本来は住宅を購入する経済的な余力がある世代が賃貸にとどまっているようです。こうした層が賃貸住宅を選ぶ際には、ある程度、こだわってグレードの高い賃貸物件を選ぶ傾向にある。家賃が高めの物件が人気になって賃料相場を押し上げます。

　さらに「次のステップでマイホーム購入」は賃貸から別の賃貸には住み替えません。同じ物件に長く住むことになる。これは、大家さんの側から見ると、安定的に借り手がいるという状況。空室も少なくなっています。

■目の肥えたお客に接客も大変

　不動産会社の接客も負担が増えています。ネットで物件を検索することが影響しているようです。不動産情報メディアのアットホームの担当者は「ネットであらかじめ調べてくるので、そこに掲載されている情報以上のものを求めてくる」といいます。

　不動産のネットへの情報公開の仕方が成約につながる最重要項目になっています。ネット画面で引っかからなければ、物件を見てくれないからです。「こだわりの条件」という、物件のアピールポイントはより細かく、様々な項目に対応できるように、増え続けています。

　以前は「バス・トイレ別」くらいだったと思いますが、今は、「タンクレストイレ」とか「浴室乾燥機」とかを選べます。「インターネット無料」というのも人気の項目です。チェック項目が増えれば検索しやすくなりますが、不動産会社は物件のウリを改めて洗いなおす必要も出てきます。

■在宅勤務進展で相場も変化？

　働き方改革の進展でテレワークが注目されています。さらに今冬からのコロナウイルスの感染拡大も予期しない形で在宅勤務やリモートワークを後押ししています。これが賃貸住宅の相場にも影響しそうです。

　アットホームの担当者は「今までのように通勤のアクセスを重視するのではなく、家族の時間や趣味の充実に重点をおいた住まい探しが進んでいる。郊外部での家賃の変化も今後起きることを期待している」といいます。これが進めば、賃貸住宅における値段の方程式も変化がありそうです。設備や周辺環境の比重が上がって、駅からの距離の比重が下がることが予想されます。

（BSテレ東日経モーニングプラスFTコメンテーター　村野孝直）

　　値段の方程式

　BSテレ東の朝の情報番組「日経モーニングプラスFT」（月曜から金曜の午前7時5分から）内の特集「値段の方程式」のコーナーで取り上げたテーマに加筆しました。

NIKKEI STYLE2020年03月21日11時00分

https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/nikkeistyle/trend/nikkeistyle-DGXMZO5689666017032020000000

　さて、それでも現金で金を持っていても仕方がない。そこで、投資商品に対して金が動き始める。

価格というものは「買う人が多い」と「値段が上がる」ものであり、買う人がいなければ値段が下がる。つまり購入希望者が多い商品が上がるということになる。金融商品で言えば、為替や株というのは、企業の業績の「将来性」に対して投資を行っているものであって、今回のコロナウイルス禍のように「いつまで」「どれくらいの規模で」被害が続くのか、もっと言えば、「将来が不安な状況」であれば、企業に投資はできないということになる。

多くの人が「会社は実態がある」と勘違いしているが、少なくとも「事業」「従業員」はいるが、法人格というものは残念ながら実態がない。「トヨタ」という会社はしているが、「トヨタさん」という法人格が歩いているのを見たことがある人はいないのである。そして、その企業の集合体で、国家の少なくとも「裕福度」が決まるのであるから、その国家の為替に関しても、同様に見えてこないということになる。

当然に、そのような場合「不動産」などの、「実態のあるもの」に投資が集中する。もちろん、余裕のある人々は「格安になった企業株」を買うことによって将来的な利益を見込むのであるが、個人投資家などにおいてはそのような状況になるものではない。

さて、その不動産に関して言えば、日本の場合は「土地が下がることはない」という土地神話があり、日本の金融機関の多くは、土地を担保に金を貸している。

それは土地神話の崩壊つまりバブル崩壊後も同じであり、結局は土地不動産を持っている人以外は実質的に金を借りられないシステムになってしまい、そのことから、日本の経済が冷え切ってしまったことは間違いがない。

日本のバブル崩壊と、そのバブル崩壊以降の失われた30年といわれる経済現象は、日本の金融機関の事業または不動産以外の信用投資【プロジェクト・ファイナンス】ができないという、金融機関の発展がないことによる日本全体の資金流通量のマイナスによるところが大きいのである。

さて、よって不動産バブルの崩壊はその不動産の「過剰な価値上昇の禁忌」があっただけの話であり、不動産の価値が一時的な物を除き、価値が必要以上に下がった話ではない。

当然に「国民の密度や国民の利用に比べて、平地（都市部有効地）の面積が少ない」という、日本、または香港やシンガポール、モナコなどは、土地が他の国の土地に比べてはるかに価値が高くなり安定した投資物件になる。もちろん、残念ながら北海道の山奥や離党僻地などの土地は別な問題である。

さて、そのことがニュースにやっと現れた。日本の場合、不動産投資ということに関しては、バブル崩壊などと、それに伴う自殺や会社倒産、場合によっては北海道拓殖銀行や山一証券の廃業など様々な問題ああり、警戒感が強いが、一方で外国の投資ファンドが買いに来ているということは、当然に安定した投資対象となることは間違いがないのである。

購入する分譲住宅、特にマンションはバブル期を抜いて最高値圏にあります。賃貸も全国的に平均募集家賃が上がっています。不動産情報メディアのアットホームによると特に東京 23 区のマンションは5年で10％以上値上がりしました。＜上記より抜粋＞

まさにそのようなことを考えれば、投資が不動産に向いている意図が多くなっていることになるのではないか。このように「ひとつの時事的な問題」から、有効的に投資対象トレンドが入れ替わる。その内容を見極めていかなければ、経済の世界では活躍できないのではないか。